Kündigung und Räumung im Mietrecht
Kündigungen von Mietverhältnissen gehören zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Mietern und Vermietern. Fehler in Vorbereitung oder Durchführung führen häufig zu langwierigen, kostspieligen Auseinandersetzungen.
- Ich berate und vertrete Mieter und Vermieter bei Kündigung, Räumung und Räumungsklage.
- Ich prüfe, ob eine Kündigung wirksam ist, ob Einwendungen bestehen und welche Schritte möglich sind.
- Ich unterstütze bei der außergerichtlichen Durchsetzung und im gerichtlichen Räumungsverfahren.
Welche Arten von Kündigungen gibt es?
Im Mietrecht wird zwischen verschiedenen Kündigungsarten unterschieden:
- ordentliche Kündigung
- außerordentliche fristlose Kündigung
- Kündigung wegen Eigenbedarfs
- Kündigung wegen Vertragsverletzungen
- erleichterte Kündigung gem. § 573a BGB im selbst bewohnten Zweifamilienhaus
Eine besondere Form der Vermieterkündigung ist die erleichterte Kündigung in einem sogenannten privilegierten Mietverhältnis nach § 573a BGB. Was beim Eigentumswechsel gilt und warum eine Kündigung vor Grundbucheintragung unwirksam sein kann, erläutere ich im Beitrag „Kündigung ohne Grundbucheintragung unwirksam". Jede Kündigungsart unterliegt eigenen Voraussetzungen und formalen Anforderungen.
Wann ist eine Kündigung im Mietrecht wirksam?
Damit eine Kündigung wirksam ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
- Schriftform der Kündigung
- Zugang beim Mieter
- ausreichende Begründung (je nach Kündigungsart)
- Einhaltung der Kündigungsfristen
Gerade bei inhaltlichen Fehlern oder unklaren Begründungen scheitern Kündigungen in der Praxis häufig.
Welche Kündigungsfristen gelten im Mietrecht?
Für Vermieter gilt bei einer Vertragsdauer von:
- bis zu 5 Jahren eine Kündigungsfrist von 3 Monaten
- 5–8 Jahren eine Kündigungsfrist von 6 Monaten
- über 8 Jahren Vertragsdauer eine Kündigungsfrist von 9 Monaten
Für Mieter gilt grundsätzlich eine einheitliche Kündigungsfrist von drei Monaten.
Auch nach dem Eigentümerwechsel gilt der Mietvertrag fort
Wird die Immobilie verkauft, endet der Mietvertrag nicht automatisch – der Käufer tritt kraft Gesetzes in den bestehenden Mietvertrag ein („Kauf bricht nicht Miete", § 566 BGB). Was das für Mieter und Erwerber konkret bedeutet, erläutere ich im Beitrag „Kauf bricht nicht Miete".
Typische Fehler bei Kündigung und Räumung
- unzureichende Begründung der Kündigung
- fehlerhafte Berechnung von Kündigungsfristen
- formaler Fehler im Kündigungsschreiben
- fehlende Vorbereitung der Räumung und weiteren Durchsetzung
- Kündigung nach Eigentumswechsel vor Grundbucheintragung
Solche Fehler führen oft dazu, dass Verfahren verloren gehen, sich unnötig verlängern oder vermeidbare Kosten entstehen.
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