Schönheitsreparaturen im Mietrecht
Muss ich als Mieter streichen? Welche Klauseln im Mietvertrag sind überhaupt wirksam? Schönheitsreparaturen zählen zu den am häufigsten diskutierten Themen im Mietrecht.
- Ohne wirksame Vereinbarung ist grundsätzlich der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig (§ 535 BGB).
- Starre Renovierungsfristen und pauschale "Bei Auszug renovieren"-Klauseln sind meist unwirksam.
- War die Wohnung bei Einzug unrenoviert, entfällt die Renovierungspflicht des Mieters in der Regel ganz.
Was zählt zu den Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen sind Renovierungsarbeiten, die normale Abnutzungsspuren beseitigen, etwa:
- Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken
- Lackieren von Heizkörpern, Türen und Fenstern von innen
- Reparaturen an Innenwänden
Nicht dazu gehören dagegen das Abschleifen des Bodens oder die Renovierung von Fenstern von außen.
Wer ist zuständig, wenn der Vertrag schweigt?
Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, ist gemäß § 535 BGB der Vermieter für die Instandhaltung verantwortlich. In der Praxis übertragen Vermieter diese Pflicht jedoch fast immer vertraglich auf die Mieter – meist über eine entsprechende Klausel im Mietvertrag.
Wann sind Renovierungsklauseln unwirksam?
Nicht jede Klausel im Mietvertrag ist wirksam. Typische unwirksame Klauseln sind:
- Starre Fristen, die zum Streichen unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung verpflichten
- Verschuldensunabhängige Pflichten, selbst wenn der Mieter kaum in der Wohnung gewohnt hat
- Pauschale „Bei Auszug renovieren"-Klauseln
Enthält der Mietvertrag flexible Formulierungen wie „in der Regel" oder „im Allgemeinen", die eine Anpassung an den tatsächlichen Renovierungsbedarf zulassen, ist die Klausel nach der Rechtsprechung des BGH regelmäßig wirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 21/13).
Zustand der Wohnung bei Mietbeginn entscheidet mit
War die Wohnung bei Mietbeginn nicht renoviert, muss der Mieter in der Regel auch später keine Schönheitsreparaturen vornehmen – insbesondere, wenn er dafür keine finanzielle Kompensation erhalten hat. Nach der Rechtsprechung des BGH können Mieter nur zur Renovierung verpflichtet werden, wenn ihnen die Wohnung in einem „frisch renovierten" Zustand übergeben wurde.
Renovierung bei Auszug – was wirklich gilt
Ein verbreiteter Irrglaube ist, dass die Wohnung beim Auszug „weiß gestrichen" oder „wie neu" übergeben werden muss. Das gilt nur, wenn eine wirksame vertragliche Verpflichtung besteht. Fehlt eine gültige Klausel, reicht die Rückgabe in besenreinem Zustand.
5 Tipps für Mieter
- Mietvertrag genau prüfen – starre oder pauschale Klauseln sind oft unwirksam
- Wohnungszustand bei Einzug dokumentieren, am besten mit Fotos
- Nicht voreilig renovieren, bevor die Rechtslage geprüft ist
- Flexible Fristenregelungen sind eher wirksam als starre Vorgaben
- Bei Unsicherheiten rechtlichen Rat einholen
Lassen Sie Ihren Fall persönlich prüfen.
Schildern Sie mir Ihr Anliegen – ich melde mich zeitnah mit einer ersten Einschätzung zurück.