Verjährung im Mietrecht
Viele mietrechtliche Ansprüche sind bares Geld wert – aber nur, wenn sie rechtzeitig geltend gemacht werden. Wer Fristen verpasst, bleibt oft endgültig auf seinen Forderungen sitzen.
- Die regelmäßige Verjährungsfrist im Mietrecht beträgt 3 Jahre (§§ 195, 199 BGB).
- Für Schadensersatz- und Aufwendungsersatzansprüche rund um den Auszug gilt eine kurze Frist von nur 6 Monaten (§ 548 BGB).
- Instandsetzungsansprüche während des laufenden Mietverhältnisses verjähren nicht, solange der Mangel fortbesteht.
Die regelmäßige Verjährung: 3 Jahre
Grundsätzlich gilt im Mietrecht die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Sie betrifft unter anderem:
- für Vermieter: Ansprüche auf Mietzahlung, Betriebskostennachzahlung und rückständige Kaution
- für Mieter: Rückforderung überzahlter Miete, Ansprüche auf Betriebskostenabrechnung und Rückzahlung der Kaution
Die Frist beginnt am Ende des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden und der Gläubiger über Anspruch und Schuldner informiert war oder hätte informiert sein müssen. Beispiel: Endet das Mietverhältnis am 30.06.2025 und wird die Kaution zum 31.12.2025 fällig, beginnt die Verjährung am 31.12.2025 und endet mit Ablauf des 31.12.2028.
Die kurze 6-Monats-Frist des § 548 BGB
Neben der regelmäßigen Frist gibt es eine sehr kurze, praxisrelevante Verjährungsfrist von nur sechs Monaten: Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren sechs Monate ab Rückgabe der Wohnung. Ansprüche des Mieters – etwa auf Aufwendungsersatz für Investitionen oder auf Erstattung zu Unrecht durchgeführter Schönheitsreparaturen – verjähren sechs Monate ab Beendigung des Mietverhältnisses.
Diese Frist ist tückisch: Wer sie verpasst, kann seine Ansprüche in der Regel nicht mehr durchsetzen. Für Mieter können so tausende Euro für Renovierungen verloren sein, für Vermieter müssen Schäden auf eigene Kosten beseitigt werden.
Ansprüche, die während des Mietverhältnisses nicht verjähren
Die Instandsetzungs- und Mängelbeseitigungspflicht des Vermieters (§ 535 BGB) erneuert sich während der gesamten Mietzeit fortlaufend. Solange der Mangel besteht, ist der Anspruch auf Beseitigung daher nicht „weg", nur weil Zeit vergangen ist.
Praxisbeispiel: Kaution seit Jahren nicht abgerechnet
Endet das Mietverhältnis am 31.07.2020 und hätte die Kautionsabrechnung spätestens nach sechs Monaten erfolgen müssen, beginnt die Verjährung mit Ablauf des Jahres der Fälligkeit (hier: 31.12.2021) und endet am 31.12.2024. Ab 2025 kann sich der Vermieter auf Verjährung berufen.
Was Mieter und Vermieter jetzt konkret tun sollten
- Unterlagen sammeln: Mietvertrag, Kautionsvereinbarung, Betriebskostenabrechnungen, Schriftwechsel
- Nach dem Auszug Kautionsabrechnung und Renovierungskosten zeitnah prüfen lassen
- Bei Verdacht auf Mietpreisüberhöhung oder falsche Wohnfläche frühzeitig anwaltliche Beratung einholen
- Als Vermieter: die 6-Monats-Frist nach Rückgabe der Wohnung besonders im Blick behalten
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