Hundehaltung im Mietrecht
Darf der Vermieter die Hundehaltung im Mietvertrag generell ausschließen? Eine Frage, die angesichts von rund 9,6 Millionen Hunden in deutschen Haushalten immer relevanter wird.
- Ein generelles Tierhaltungsverbot in einem Formularmietvertrag ist unwirksam (BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 168/12).
- Ohne vertragliche Regelung gehört Hundehaltung grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch.
- Der Vermieter darf widersprechen, wenn der Hausfrieden oder das Grundstück tatsächlich beeinträchtigt werden.
Generelle Tierhaltungsverbote sind unwirksam
Verbietet ein Formularmietvertrag die Tierhaltung generell und ausnahmslos, ist diese Klausel unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof bereits 2013 entschieden: Ein pauschales Verbot benachteiligt Mieter unangemessen, weil auch berechtigte Belange – etwa die Haltung eines Blinden-, Behinderten- oder Therapiehundes – ausnahmslos ausgeschlossen würden, selbst wenn vom Tier keinerlei Beeinträchtigung ausgeht (BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 168/12).
Welche Klauseln sind wirksam?
Zulässig ist dagegen eine Klausel, die Tierhaltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, Kleintiere im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs aber ausdrücklich erlaubt (AG München, Urteil vom 03.08.2018 – 411 C 976/18). Unwirksam wird eine solche Klausel allerdings wieder, wenn sie die Zustimmung vollständig in das „freie Ermessen" des Vermieters stellt (BGH, VIII ZR 329/11).
Wenn der Mietvertrag zur Tierhaltung schweigt
Trifft der Mietvertrag keine Aussage zur Tierhaltung, ist sie dem Mieter grundsätzlich gestattet und gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch – solange dieser Gebrauch nicht überschritten wird. Ob der vertragsgemäße Gebrauch überschritten ist, lässt sich laut BGH nur im Einzelfall unter Abwägung der Interessen aller Beteiligten beurteilen (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 340/06). Zu den Beurteilungskriterien zählen insbesondere:
- Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere
- Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses
- persönliche Verhältnisse und berechtigte Interessen der Mitbewohner
- bisherige Handhabung des Vermieters
Wann darf der Vermieter widersprechen?
Wird durch die Tierhaltung der Hausfrieden gestört, das nachbarschaftliche Gemeinschaftsverhältnis beeinträchtigt oder das Grundstück in Mitleidenschaft gezogen, darf der Vermieter die Tierhaltung untersagen. Der vertragsgemäße Gebrauch ist etwa dann überschritten, wenn Hunde stundenlang bellen oder ihr „Geschäft" regelmäßig im Treppenhaus oder auf dem Balkon verrichten müssen.
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