Mietkaution: Höhe, Fristen und Rückzahlung
Die Rückzahlung der Mietkaution ist für Mieter nach dem Auszug ein zentrales Thema. Nicht selten kommt es zu Verzögerungen, Abzügen oder Streitigkeiten über die Fälligkeit.
- Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB).
- Das Gesetz nennt keine feste Rückzahlungsfrist – üblich sind 3 bis 6 Monate Prüffrist.
- Der Rückzahlungsanspruch verjährt nach 3 Jahren (§§ 195, 199 BGB).
- Bei Eigentümerwechsel haftet der neue Eigentümer für die Rückzahlung (§ 566a BGB).
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
§ 551 Abs. 1 BGB erlaubt eine Mietkaution von bis zu drei Monatsmieten (netto kalt). Da der Gesetzestext eine Höchstgrenze formuliert, kann im Einzelfall auch eine geringere Kaution vereinbart werden – hier besteht Verhandlungsspielraum.
Wann bekommt der Mieter die Kaution zurück?
Das BGB nennt keine feste Frist für die Rückzahlung. Die Pflicht des Vermieters zur Abrechnung ergibt sich aus § 259 BGB (Rechenschaftspflicht) in Verbindung mit § 666 BGB. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dem Vermieter eine angemessene Überlegungsfrist zusteht, um zu prüfen, ob und in welcher Höhe er Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17).
Wie viel Zeit angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab. Nach der Rechtsprechung des BGH können hierfür auch mehr als sechs Monate erforderlich und dem Mieter zumutbar sein (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05); diese Auffassung hat auch das OLG Dresden bestätigt (Urteil vom 07.09.2022 – 5 U 816/22). In der Praxis gilt eine Frist von drei bis sechs Monaten als üblicher Richtwert.
Stehen noch Betriebskostennachzahlungen aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten – die Kaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche aus der Abwicklung des Mietverhältnisses (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05). Einen Anspruch auf eine sogenannte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung haben Mieter dagegen nicht (BGH, Urteil vom 30.09.2009 – VIII ZR 238/08).
Wie fordere ich die Kaution zurück?
Zahlt der Vermieter nach Ablauf der Prüffrist nicht automatisch, sollten Sie die Kaution schriftlich einfordern – am besten per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung – und eine angemessene Frist von etwa 14 Tagen setzen. Reagiert der Vermieter weiterhin nicht, kommen eine anwaltliche Zahlungsaufforderung und im Zweifel eine gerichtliche Klage auf Rückzahlung in Betracht.
Verjährung der Kaution
Der Rückzahlungsanspruch verjährt nach der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§§ 195, 199 BGB), beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch fällig wurde (BGH, Urteil vom 15.08.2012 – XII ZR 86/11). Mieter sollten ihre Kaution daher innerhalb von drei Jahren geltend machen.
Formen der Mietkaution
- Barkaution – wird vom Vermieter verzinslich angelegt
- Überweisung – sicher und nachvollziehbar
- Kautionskonto – verpfändetes Sparkonto, Zinsen stehen dem Mieter zu
- Kautionsversicherung – flexible Alternative ohne Einmalzahlung
- Bankbürgschaft – die Bank garantiert die Zahlung im Schadensfall
Was passiert bei einem Eigentümerwechsel?
Beim Eigentümerwechsel übernimmt der neue Eigentümer die Verantwortung für die Rückzahlung der Kaution gemäß § 566a BGB – unabhängig davon, ob er die Kaution vom Verkäufer tatsächlich ausgehändigt bekommen hat. Mehr zu den Auswirkungen eines Eigentümerwechsels auf laufende Mietverhältnisse lesen Sie im Beitrag „Kauf bricht nicht Miete".
Kurz beantwortet
Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Üblich und von der Rechtsprechung anerkannt ist eine Prüffrist von etwa drei bis sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung.
Verjährt der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution?
Ja, nach der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß §§ 195, 199 BGB.
Muss ich als Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erhalten?
Nein, ein solcher Anspruch besteht nach der Rechtsprechung des BGH nicht.
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