§ 573a BGB: Kündigung ohne Grundbucheintragung unwirksam
Worum ging es in dem Fall?
Käufer eines Zweifamilienhauses zogen nach Nutzen- und Lastenübergang in die bislang unvermietete Wohnung ein und kündigten der Mieterin der zweiten Wohnung noch vor ihrer Grundbucheintragung nach § 573a BGB – gestützt auf eine notarielle Ermächtigung im Kaufvertrag.
Das Amtsgericht Nettetal gab der Räumungsklage zunächst statt und sah die Käufer wegen des Nutzen-Lasten-Übergangs bereits als wirtschaftliche Eigentümer und damit als Vermieter an.
Die Entscheidung im Kern
Das Berufungsgericht hob das Urteil auf: Die Vermieterstellung nach § 566 BGB entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch – der schuldrechtliche Kaufvertrag und der wirtschaftliche Eigentumserwerb reichen nicht aus.
Auch eine notarielle Ermächtigung zur Kündigung ersetzt die fehlende Vermieterstellung nicht: Sie verleiht lediglich das Recht, im Namen der Voreigentümer zu handeln – und diesen fehlte nach ihrem Auszug ohnehin die Grundvoraussetzung des § 573a BGB, im selben Haus wie der Mieter zu wohnen.
Was bedeutet das für Sie als Mandant?
Für Mieter in Zweifamilienhäusern oder Häusern mit Einliegerwohnung bedeutet dies: Eine Kündigung nach § 573a BGB durch einen neuen Eigentümer ist unwirksam, solange dieser nicht im Grundbuch eingetragen ist – unabhängig davon, seit wann er wirtschaftlich Eigentümer ist.
Für Käufer und Vermieter bedeutet das Urteil, dass sie mit der erleichterten Kündigung zwingend bis zur Grundbucheintragung warten müssen. Eine frühzeitige Kündigung geht rechtlich ins Leere und kostet im Zweifel Zeit statt sie zu sparen.
Auswirkungen im Vergleich
Die Entscheidung wirkt sich je nach Seite unterschiedlich aus:
Erwerber sollten die Grundbucheintragung durch zügiges Handeln beim Notar beschleunigen, bevor sie eine Kündigung nach § 573a BGB aussprechen.
Mieter sollten bei einer Kündigung nach § 573a BGB stets das Grundbuch prüfen lassen – war der Kündigende zum Kündigungszeitpunkt noch nicht eingetragen, ist die Kündigung unwirksam.
Übertragbarkeit auf andere Fälle
Die Grundsätze gelten für alle privilegierten Mietverhältnisse im Sinne des § 573a BGB – vom klassischen Zweifamilienhaus bis zur Einliegerwohnung. Eine höchstrichterliche Klärung durch den BGH steht noch aus; bis dahin gibt diese rechtskräftige Berufungsentscheidung eine wichtige Orientierung.