BGH: Keine Untervermietung mit Gewinn auf Kosten des Vermieters
Worum ging es in dem Fall?
Ein Mieter hatte seine Berliner Wohnung während eines Auslandsaufenthalts ohne Erlaubnis des Vermieters weitervermietet – zu einer deutlich höheren Miete, als er selbst zahlte, und erzielte so einen monatlichen Überschuss. Nach einer erfolglosen Abmahnung kündigte der Vermieter ordentlich und klagte auf Räumung.
Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Landgerichts Berlin: Die Kündigung war wirksam, der Vermieter hatte Anspruch auf Räumung.
Die Entscheidung im Kern
Nach § 553 BGB darf ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung nur verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Der BGH stellt klar: Zweck der Vorschrift ist es, dem Mieter zu ermöglichen, die Wohnung trotz veränderter Lebensumstände zu behalten und eigene Kosten zu senken – nicht, ihm eine Einnahmequelle zu verschaffen.
Verlangt der Mieter von Untermietern mehr, als er selbst an Miete und Nebenkosten zahlt, entfällt das berechtigte Interesse. Eine unerlaubte, gewinnbringende Untervermietung stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar und rechtfertigt eine ordentliche Kündigung.
Was bedeutet das für Sie als Mandant?
Für Vermieter stärkt das Urteil die Kontrolle über die Nutzung ihrer Wohnungen: Sie müssen keine Airbnb- oder Rendite-Modelle ihrer Mieter dulden und können bei unerlaubter, gewinnorientierter Untervermietung kündigen.
Für Mieter bedeutet es, dass eine Untervermietung ausdrücklich vorher genehmigt werden sollte und die verlangte Untermiete die eigenen Kosten nicht übersteigen darf – sonst drohen Abmahnung und Kündigung.
Auswirkungen im Vergleich
Die Entscheidung wirkt sich je nach Seite unterschiedlich aus:
Vermieter können eine Erlaubnis zur Untervermietung verweigern, wenn erkennbar Gewinn erzielt werden soll, und bei unerlaubter Untervermietung mit Überschuss kündigen.
Mieter dürfen untervermieten, um eigene Kosten zu senken (z. B. bei längerem Auslandsaufenthalt), nicht aber, um an der Wohnung zu verdienen.
Übertragbarkeit auf andere Fälle
Die Grundsätze gelten für jede Form der Untervermietung, insbesondere auch für kurzfristige Vermietungen über Plattformen. Ob im Einzelfall ein Gewinn vorliegt, ergibt sich aus dem Vergleich zwischen eigenen Wohnkosten und erzielten Untermieteinnahmen und muss jeweils konkret dargelegt werden.