Sturz auf vereistem Weg: Vermieter haftet trotz Hausmeisterdienst
Worum ging es in dem Fall?
Eine Mieterin stürzte an einem winterlichen Morgen auf dem vereisten Weg vor ihrem Wohnhaus und verletzte sich schwer. Der Weg gehörte zum Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft; für den Winterdienst war ein externes Unternehmen beauftragt. Die Mieterin verlangte von ihrer Vermieterin 12.000 Euro Schmerzensgeld.
Die Vermieterin berief sich darauf, der Winterdienst sei ausgelagert gewesen, sie hafte deshalb nicht. Das erstinstanzliche Landgericht wies die Klage vollständig ab; der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil auf.
Die Entscheidung im Kern
Der BGH stellte klar: Der Vermieter haftet – auch wenn ein professioneller Winterdienst beauftragt wurde. Es gehört zu den vertraglichen Pflichten des Vermieters, dass der Mieter die Wohnung sicher erreichen und verlassen kann. Diese Pflicht ergibt sich aus dem Mietvertrag, unabhängig von den Eigentumsverhältnissen am Grundstück.
Das beauftragte Winterdienst-Unternehmen gilt als Erfüllungsgehilfe des Vermieters (§ 278 BGB): Macht es Fehler, muss sich der Vermieter das wie eigenes Verschulden zurechnen lassen. Auch dass der Mieter die Kosten über die Betriebskosten mitträgt, ändert an der Haftung nichts – eine Haftungsfreistellung müsste ausdrücklich und eindeutig vereinbart sein.
Was bedeutet das für Sie als Mandant?
Für Mieter bedeutet das Urteil: Bei einem Sturz auf nicht geräumten oder gestreuten Wegen bestehen gute Chancen auf Schadensersatz und Schmerzensgeld – der Anspruch richtet sich primär gegen den Vermieter, nicht gegen die WEG oder den beauftragten Dienstleister.
Für Vermieter bedeutet es: Die Beauftragung eines Hausmeister- oder Winterdienstes allein reicht nicht aus, um sich von der Haftung zu befreien. Eine sorgfältige Auswahl und Kontrolle des Dienstleisters bleibt zwar sinnvoll, ersetzt die eigene Verantwortung aber nicht.
Auswirkungen im Vergleich
Die Entscheidung wirkt sich je nach Seite unterschiedlich aus:
Vermieter bleiben zentraler Haftungsschuldner und sollten den beauftragten Winterdienst regelmäßig kontrollieren sowie klare vertragliche Regelungen treffen.
Mieter sollten einen Sturz zeitnah dokumentieren (Fotos, Zeugen, ärztliche Behandlung) und Ansprüche direkt gegenüber dem Vermieter geltend machen.
Übertragbarkeit auf andere Fälle
Die Grundsätze lassen sich auf vergleichbare Verkehrssicherungspflichten übertragen, etwa bei mangelhafter Beleuchtung von Zugangswegen oder unterlassener Reinigung. Entscheidend bleibt stets, ob die konkrete Pflichtverletzung ursächlich für den Sturz war und wie sie sich beweisen lässt.