Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich: Wenn der Bedarf erst durch die Wohnung entsteht
Worum ging es in dem Fall?
Ein Vermieter kündigte einer älteren Mieterin wegen Eigenbedarfs für seinen Enkel. Die betroffene Drei-Zimmer-Wohnung war die günstigste im gesamten Haus. Bereits das Amtsgericht Charlottenburg wies die Räumungsklage ab; das Landgericht Berlin bestätigte dies und kündigte an, die Berufung zurückzuweisen.
Entscheidend war: Nicht der bestehende Wohnbedarf des Enkels hatte zur Auswahl gerade dieser Wohnung geführt. Vielmehr wurde zunächst die Wohnung ausgewählt – und der Bedarf des Enkels erst im Anschluss darauf ausgerichtet.
Die Entscheidung im Kern
Eine Eigenbedarfskündigung kann nach § 242 BGB (Treu und Glauben) rechtsmissbräuchlich sein, wenn der geltend gemachte Wohnbedarf nicht bereits bestand, sondern erst durch die Auswahl einer bestimmten Wohnung geweckt oder geformt wurde.
Als Warnsignal wertete das Gericht auch, dass die gekündigte Wohnung deutlich unter der marktüblichen Miete lag – ein Indiz dafür, dass wirtschaftliche statt persönliche Gründe ausschlaggebend waren. Eine nur vage spätere Familienplanung des Enkels genügte ebenfalls nicht, weil sie im Kündigungsschreiben nicht einmal erwähnt war.
Was bedeutet das für Sie als Mandant?
Für Mieter zeigt die Entscheidung einen wichtigen Prüfpunkt: Besitzt der Vermieter mehrere Wohnungen oder kündigt er ausgerechnet die günstigste, lohnt eine genaue Prüfung, ob der Bedarf tatsächlich schon bestand oder erst passend zur Wohnung konstruiert wurde.
Für Vermieter folgt daraus die Handlungsanweisung, den tatsächlichen Bedarf der Bedarfsperson zum Ausgangspunkt zu machen – und erst danach zu prüfen, welche Wohnung dazu passt, statt umgekehrt vorzugehen.
Auswirkungen im Vergleich
Die Entscheidung wirkt sich je nach Seite unterschiedlich aus:
Vermieter sollten alle tragenden Gründe bereits im Kündigungsschreiben vollständig benennen (§ 573 Abs. 3 BGB) – später nachgeschobene Gründe helfen im Prozess kaum.
Mieter können eine Kündigung angreifen, wenn der Bedarf überhöht wirkt, die Lebensplanung der Bedarfsperson vage bleibt oder wesentliche Gründe im Kündigungsschreiben fehlen.
Übertragbarkeit auf andere Fälle
Die Grundsätze lassen sich auf vergleichbare Fälle übertragen, in denen ein Vermieter aus mehreren Mietverhältnissen gerade das wirtschaftlich günstigste für den Vermieter beendet. Jeder Fall verlangt jedoch eine eigene Beweiswürdigung; ein Rechtsmissbrauch muss im Einzelfall belegt werden.